今年近50城市出臺樓市新政 “支持合理需求”成調控主旋律
3月1日，鄭州市發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)，推出19條措施，在五個方面穩定樓市：支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境。
根據《通知》，鄭州成為首個取消“認房又認貸”的大城市，并對大學生、外來務工人員、來鄭投親養老人員、改善性需求等四個群體給予了較大力度的支持。這也使鄭州成為近期對市場支持力度最大的城市。
據不完全統計，今年以來，已有近50個城市出臺了多項樓市政策，其中，“支持合理需求”成為當下樓市調控的主旋律。
這些措施對樓市的支持作用不可忽視。近期，以長三角、大灣區為代表的熱點區域樓市出現一定升溫，似乎意味著持續了6個月的低迷走勢已經終結，且隨著傳統銷售旺季的到來，市場繼續反彈的動力仍在。
從利好剛需到支持改善
2021年10月，央行金融市場司司長鄒瀾在新聞發布會上透露，人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。此后，央行、銀保監會等主管部門先后作出“促進房地產業健康發展”的相關表態。
去年年末，房地產信貸政策在執行中開始出現松動，房貸利率下降，放款周期縮短。這種情況一直延續到今年。
據貝殼研究院監測，今年2月，103個城市主流首套、二套房貸利率平均環比下降9個基點，放款周期縮短12到38天不等。
地方政府對政策的調整，則主要集中在2022年。據不完全統計，今年已有近50個城市出臺了政策，對市場進行松綁，政策主要集中在降低首付比例、放松落戶限制、松綁公積金政策、發放購房補貼等四個方面，均為從需求端入手。
這些做法同樣有跡可循。
去年末召開的中央經濟工作會議指出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。今年2月24日，國新辦舉行新聞發布會，住房和城鄉建設部副部長倪虹表示，“保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求”。
對合理需求的支持，被認為是一項重要的政策導向。按照住建部部長王蒙徽的觀點，我國仍然處于城市快速發展的階段，住房的剛性需求比較旺盛。但去年以來，由于信貸等門檻偏高，需求的釋放明顯受阻。
因此，在頻繁出臺的“地方版”調控中，對需求的支持成為主要內容。
但值得注意的是，現有的“地方版”調控政策，主要利好以首套置業為主的剛性需求，對于改善性需求的支持力度仍然不夠。
直到鄭州的政策出臺，對改善性需求的支持正式提出。按照鄭州的相關政策，“居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購套數內可提供個人按揭、網簽備案和不動產登記手續辦理等方面便利。”同時，“認房不認貸”的做法，也被認為是改善性需求的重大利好。
中原地產研究院首席分析師張大偉將鄭州稱為“第一個降低改善需求貸款門檻的城市”。他向21世紀經濟報道記者表示，從這個意義上說，多數城市松綁政策的空間仍然存在。未來將有越來越多的城市沿著這一路徑，對剛需、改善性需求同時進行支持。
他認為，綜合市場景氣程度、房價等指標來看，至少有40個城市有這種潛力。
調控的變與不變
多數分析人士仍然認為，鄭州樓市新政或將產生示范效應。
IPG中國首席經濟學家柏文喜向21世紀經濟報道記者表示，鄭州等城市的做法，或會引發其他城市的陸續跟進，財政壓力較大的城市是出臺類似松綁政策的優選城市。考慮到很多城市仍有復蘇的潛力，這也是“逆周期調節的政策取向之下的必然舉措”。
貝殼研究院也認為，長春、哈爾濱、石家莊、青島、太原等房地產景氣指數較低的北方城市，“市場修復仍需要時間和政策支持”。
對需求的支持政策不斷出臺，說明樓市調控的主旋律在發生變化，但并不意味著調控的初衷出現調整。
在2月24日的新聞發布會上，住建部將“保持房地產市場平穩運行”列為今年的重點工作之一。為此，住建部重申“房住不炒”的定位和“不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段”的原則，并強調，保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性和協調性。
中信證券表示，堅持房住不炒的政策定力，是指推動房地產市場健康發展的定力，即持續開展逆周期調節的定力。該機構認為，當前房地產政策的主旋律，當是穩定市場，鼓勵需求。
但以鼓勵需求為名，試圖突破“紅線”的行為將受到限制。
張大偉表示，地方政府松綁樓市的沖動一直存在，但根據過去的經驗，當政策松綁尺度過大時，通常會被要求收回，即出現“一日游”的現象。因此，對樓市松綁的舉措，最終不會超出監管部門設定的框架。
對于此輪政策的效果，中信證券表示，2022年3月或是房地產市場銷售的底部，市場基本面將在今年二季度之后逆轉，開發企業投資信心也有望在二季度逐步恢復。
(作者：張敏)
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