平安證券股份有限公司楊侃,鄭茜文近期對招商蛇口(001979)進行研究并發布了研究報告《銷售業績同比增長，拿地聚焦融資暢通》，本報告對招商蛇口給出增持評級，當前股價為14.55元。
招商蛇口(001979)
事項：
(資料圖片)
公司發布2023年半年報，上半年實現營業收入514.4億元，同比下降10.6%，歸母凈利潤21.5億元，同比增長14.1%，與業績快報一致。
平安觀點：
歸母凈利同比增長，未結資源仍舊充足：公司2023年上半年實現營業收入514.4億元，同比下降10.6%，歸母凈利潤21.5億元，同比增長14.1%。歸母凈利潤增速高于營收主要因：1）投資收益同比增加3.4億元；2）少數股東損益占比同比下降9.5個百分點至43.4%。上半年受結轉產品類型、結轉體量、地區結構等影響，毛利率同比下降2.3個百分點至16.3%。公司2023年計劃竣工1600萬平米，同比增長21.8%；上半年末合同負債1965.9億元，較年初增長35.7%，未結資源仍舊充足。
銷售目標完成過半，城市深耕成效凸顯：公司上半年銷售金額1664.4億元，同比增長40.1%，完成全年計劃（3300億元）50.4%；銷售面積684萬平米，同比增長40.3%；銷售均價24334元/平米，同比微降0.2%。上半年上海、合肥、蘇州、深圳、西安、重慶、南京、長沙、南通、徐州、溫州、無錫等12個城市進入當地流量銷售金額排名前五，城市深耕成效進一步凸顯。
拿地區域持續聚焦，融資暢通成本較低：公司上半年累計獲取25宗地塊，權益地價345億元。“強心30城”投資金額占比100%，其中“核心6+10城”投資金額占比98%，資源投放進一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點城市。同時積極以城市更新、收并購等為抓手多元拓展，成功落地佛山寶華舊改項目。上半年新增138億元公司債注冊，新增公開市場融資74.9億元；綜合融資成本3.65%，較年初降低24BP。期末剔除預收賬款的資產負債率62.9%、凈負債率47%、現金短債比為1.1倍，“三道紅線”始終處于綠檔并持續優化。
投資建議：維持原有預測，由于公司存在增發行為，按最新股本計算，預計公司2023-2025年EPS為0.67元、0.91元、1.27元，當前股價對應PE分別為21.3倍、15.7倍、11.3倍。公司融資優勢延續，通過持續聚焦核心城市實現項目儲備有序換倉，以優質資產助力銷售發展，我們看好公司中長期表現，維持“推薦”評級。
風險提示：1）樓市修復不及預期風險：近期樓市成交呈現疲態，若未來經濟及收入預期扭轉較慢、樓市修復程度及節奏低于預期，將對公司銷售產生負面影響；2）核心城市地塊獲取概率降低風險：當前房企拿地策略趨同，核心城市核心地塊競爭激烈，獲地難度加大或導致公司優質土儲獲取不足、利潤空間降低風險；3）盈利能力進一步下探、減值計提等風險。
證券之星數據中心根據近三年發布的研報數據計算，國聯證券楊靈修研究員團隊對該股研究較為深入，近三年預測準確度均值為77.35%，其預測2023年度歸屬凈利潤為盈利57.85億，根據現價換算的預測PE為19.13。
最新盈利預測明細如下：
該股最近90天內共有21家機構給出評級，買入評級17家，增持評級3家，中性評級1家；過去90天內機構目標均價為17.02。
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