透支的需求，缺錢的房企
郭峰(化名)供職于石家莊市某大型房產中介公司，春節假期雖然結束了好幾天，但他仍在老家享受著休閑時光。郭峰說：“過了年，房地產市場一般都需要有個恢復期，現在去上班也沒多少事兒可干，況且，市場已經不如從前。”
始于2018年下半年的房地產市場調整仍在繼續，2019年1月的樓市表現依舊冷淡。截至2月13日，30家公布業績的房企合計銷售額同比下調了11%，龍頭房企業績下滑明顯;土地交易市場表現不佳，40個一二線城市1月賣地收入同環比陷入負增長;房企融資雖然大幅增長，但仍難完全緩解房企缺錢窘境。
這樣的市場環境下，1月份陸續召開的地方兩會，則以“三穩”、一城一策作為新的回應，業內人士認為，未來不排除部分城市的房地產政策出現微調，但要求房地產市場平穩發展的大原則不會改變。
01 市場遇冷 龍頭房企銷售額走低
中原地產研究中心數據顯示，截至2月13日，有30家房企公布了1月份銷售額，合計銷售3189.4億元，比2018年同期的3574.76億元下調了11%。
克而瑞研究中心稱，1月，中國百強房企銷售規模較去年同期有所下滑，其中TOP50企業下滑幅度明顯，權益銷售規模較去年同期下滑10.7%。1月百強房企中有超3成房企的權益銷售金額同比下滑，特別是目前房企在售項目個數相比去年大幅提升的情況下，整體的銷售表現仍不盡如人意。在這些房企中，有13家房企的權益銷售金額降幅超30%，22家房企的降幅在30%以內。
三大龍頭房企的銷售額出現了大幅下滑。數據顯示，1月，萬科合同銷售金額為488.8億元，恒大合約銷售金額為431.7億元，碧桂園歸屬股東權益的合同銷售金額為330.7億元，三家當月銷售額均同比負增長近30%。
中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示，1月房企銷售數據放緩的原因，除市場本身退燒外，與2018年1月份有2017年的大量銷售結轉也有關系。龍頭房企的業績放緩，則很大程度是受三四線城市樓市逐漸退燒的影響。
1月的整體銷售情況雖不佳，但仍有部分企業表現突出，如中海、新力、華發等。克而瑞研究中心認為，這些房企業績出現同比上升，主要與部分企業將2018年認購數據延遲到今年1月簽約確認、布局三四線城市受益、企業降價跑量有關。
張大偉稱，2018年是房地產行業刷新歷史記錄的一年，標桿房企市場占有率繼續提高，大部分房企的銷售額都上漲了超三成。但隨著房地產調控的深入，房企業績增長逐漸乏力，多家龍頭房企都表現疲軟。從2019年后續趨勢看，一二線城市繼續低迷，三四線城市會退燒，除非出現大規模政策變化，否則大部分房企將面臨銷售額同比停滯甚至下調的可能。
02 土拍轉冷 房企大幅融資補血
在樓市降溫后，土地市場也跟著轉冷。中原地產研究中心數據顯示，1月40個一二線城市賣地2525.9億元，比2018年同期下調15.4%，環比下調32.4%。張大偉稱，整體看，近幾個月熱點城市土地成交額同比漲幅放緩，平均土地溢價率上，40個城市中有32個城市溢價率下調，熱點城市的土地溢價率基本降至10%左右。
中國指數研究院公布的數據顯示，1月份全國300個城市共成交土地1958宗，環比減少43%，同比減少1%;成交土地面積8191萬平方米，環比減少41%，同比減少3%。全國300個城市成交樓面均價為2000元/平方米，環比減少6%，同比減少19%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為3506元/平方米，環比減少8%，同比減少26%。
有業內人士指出，1月的土地市場降溫，一方面受臨近春節的影響，企業拿地節奏放緩;另一方面則是市場整體降溫，土地流標現象增多，對房企心態造成影響，致使拿地積極性下降。
除了樓市進入調整期，張大偉認為，監管部門對信托等資金管理嚴格，也導致房地產企業對總價較高的地塊相對謹慎。從2016年“930新政”開始，全國一二線城市對房地產市場進行了嚴格調控，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，拿非優質地塊的積極性降低。
張大偉預計，整體看，2019年的樓市將繼續執行嚴格調控，大部分房企對土地市場的熱情會逐漸降低，搶地積極性與土地的溢價率有所降低，對非優質土地的定價亦走低。不過，為了加大銷售額，房企依然會在一二線城市集中拿地。
在償債高峰到來前，房企還在大力融資。中原地產研究中心數據顯示，1月份以來，房地產企業融資計劃井噴，公布的數量達90多起，合計金額超過2100億元，刷新最近一年多以來的月度融資額新高。從2018年四季度開始，房企融資難度有所緩解，由于“缺血”過多，房企融資難度依然比較大。
1月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計790億元，環比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。該研究院認為，對房企來說，由于受到還債潮的集中兌付，這一輪融到的資金基本用于還債，眼下保命大于發展，現金流重于利潤，快速回款仍然是2019年房企最緊要的事情。
03 地方定調 或出現局部寬松
樓市即政策市，調控政策的走向對房地產市場有著直接影響。1月以來，各地相繼召開了地方兩會，不少城市對房地產調控政策進行了新的闡釋，中原地產研究中心統計數據顯示，各地有關房地產政策的兩會內容及其他樓市政策多達68次。
張大偉分析，2019年的地方兩會，針對房地產市場的政策有幾個新特點，即棚戶區改造建設減少、一城一策房地產調控、“三穩”等成為未來房地產調控的趨勢，其中，穩地價、穩房價、穩預期成為最關鍵的政策方向。
“穩地價、穩房價、穩預期，是2018年下半年以來房地產政策的主要基調，大部分省份的兩會對此都有明確提及，2019年穩定房地產發展將成為政策趨勢。”張大偉也說，“穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌同樣也不是穩定。”
張大偉預計，今年的樓市調控將逐漸出現寬松與收緊并存，不排除部分城市進行政策微調，但要求房地產市場平穩發展的大原則不會改變，“只要房價不漲的城市，房地產政策都有松動的可能。”
