小區(qū)公共收益別成了一筆“糊涂賬”
“公共收益是業(yè)主的錢，自己的錢自己怎么還說了不算呢?”沈陽市于洪區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任吳佳說。
7月26日，吳佳拿著320名反對(duì)“物業(yè)使用公共收益做支出”的業(yè)主簽字找到物業(yè)公司，被以“補(bǔ)充專項(xiàng)維修經(jīng)費(fèi)后沒有結(jié)余”為由拒絕了。業(yè)主長(zhǎng)達(dá)一年多對(duì)公共收益進(jìn)行追討，至今無果。
2003年施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條明確規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)由業(yè)主共同決定。
《工人日?qǐng)?bào)》記者采訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)中，常常出現(xiàn)公共收益被物業(yè)公司擅自使用，業(yè)主委員會(huì)追討到手卻面臨監(jiān)管難、不會(huì)花等尷尬狀況。
物業(yè)賬面上清楚，用起來“糊涂”
吳佳居住的小區(qū)2017年竣工，共有1000余戶業(yè)主。《沈陽市物業(yè)管理?xiàng)l例》2019年1月1日施行后，物業(yè)公司按規(guī)定公布了上一年公共收益情況：2018年，小區(qū)電梯間廣告、停車場(chǎng)租賃以及南北門市房租賃等收取了42萬余元。同時(shí)公布的還有公共收益的主要支出項(xiàng)目，維修垃圾桶、花壇、路燈等公共設(shè)施，結(jié)余為零。這遭到了廣大業(yè)主“擅自動(dòng)用公共收益”的質(zhì)疑。
小區(qū)公共收益，誰來用，如何用?一直是業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。
我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。“也就是說，公共收益不一定要用在補(bǔ)充維修資金上，業(yè)主大會(huì)也可以決定怎么用。”吳佳說。
該小區(qū)物業(yè)公司維修主管張國(guó)鑫則替公司覺得委屈。《沈陽市物業(yè)管理?xiàng)l例》施行以來，公司嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定，所得公共收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。據(jù)他介紹，物業(yè)公司在2018年物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%的情況下，沒有將2017年的公共收益用在貼補(bǔ)物業(yè)費(fèi)收入的不足上，相反還用來維修小區(qū)的公共設(shè)施。新條例施行后，公司賬面上沒有結(jié)余，經(jīng)得起第三方審計(jì)。
“這家物業(yè)公司動(dòng)用公共收益的程序錯(cuò)了，業(yè)主沒有表決同意。”上海段和段(沈陽)律師事務(wù)所律師孟宇平說，5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過，2021年1月1日施行的《民法典》第二百七十八條規(guī)定，利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。孟宇平認(rèn)為，即將施行的《民法典》也指明，大部分的業(yè)主同意了才可以動(dòng)用，而不是用完了再通報(bào)。
業(yè)委會(huì)管錢，難以監(jiān)管、不知如何花
2019年9月至10月，沈陽市鐵西區(qū)新湖明珠城小區(qū)先后為2000余戶業(yè)主發(fā)放了每戶一桶豆油和均分25萬元公共收益。這讓同在沈陽鐵西區(qū)的另一家小區(qū)業(yè)主們艷羨。這家小區(qū)業(yè)委會(huì)經(jīng)討論后希望將小區(qū)3年剩余的公共收益16萬元平均發(fā)放下去，卻收到了社區(qū)的反對(duì)意見，“不提倡均分，合理運(yùn)用公共性收入才是正確行為，做好年度預(yù)算比較重要。”
其實(shí)，這筆公共收益在提出均分方案之前，曾經(jīng)連個(gè)存放的銀行賬戶都沒有。2019年3月，經(jīng)協(xié)商，物業(yè)公司將剩余的公共收益交給業(yè)委會(huì)。小區(qū)業(yè)委會(huì)主任黃歡告訴記者，業(yè)委會(huì)不具備法人資格，沒有組織機(jī)構(gòu)代碼，開設(shè)賬戶有困難，最后只能開設(shè)個(gè)人賬戶存放資金。
“沒法監(jiān)管、沒人監(jiān)管，這么多錢放我賬戶里，我都覺得恐慌。”黃歡說。她曾建議，設(shè)一個(gè)有報(bào)酬的兼職崗位“公共收益會(huì)計(jì)”，薪酬從公共收益賬戶里支出，負(fù)責(zé)管理公共收益的賬務(wù)，結(jié)果遭到業(yè)委會(huì)成員的一致反對(duì);有人提出用這筆錢為小區(qū)建一個(gè)兒童游樂場(chǎng)，很快遭到家里沒有小孩的業(yè)主委員會(huì)成員反對(duì);有人提出將物業(yè)公司二樓閑置房間設(shè)置為居民活動(dòng)室，購買一些室內(nèi)健身器材和娛樂設(shè)施，又遭到一部分人的反對(duì)……爭(zhēng)論來爭(zhēng)論去，為了讓每個(gè)業(yè)主都能享受到收益，才想出均分的辦法。
其實(shí)，最開始該小區(qū)物業(yè)公司曾建議將公共收益轉(zhuǎn)入物業(yè)專項(xiàng)維修資金滾存使用，《沈陽市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》中也有相關(guān)規(guī)定。這個(gè)建議也很快遭到了業(yè)主們的質(zhì)疑：“我們一年交了幾千元的物業(yè)費(fèi)，不用來維護(hù)公共設(shè)施，為啥非要用收益的錢呢?”“專項(xiàng)維修資金一旦動(dòng)用，需要通過召開業(yè)主大會(huì)、房管局審批等諸多手續(xù)，收益放進(jìn)去很可能支取不出來。”
無論誰管，專賬專用、定期公開收支是關(guān)鍵
“其實(shí)無論錢躺在誰的賬面上都一樣，關(guān)鍵是要知道這筆錢如何花出去的，花在了哪里。就是專賬專用、定期公開收支情況。”孟宇平解釋說，業(yè)主們不應(yīng)當(dāng)聚焦在如何追討公共收益上，而是應(yīng)該理順如何依法依規(guī)將這筆錢用在“刀刃”上。
《沈陽市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布公共收益收支情況。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)公共收益進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
“我們太缺懂法律、懂審計(jì)的專業(yè)人才了。”吳佳說。在任的業(yè)主委員缺乏法律、財(cái)務(wù)相關(guān)專業(yè)知識(shí)，幾個(gè)人開會(huì)還要圍著電腦查法條。她希望能有公益的法律顧問、財(cái)務(wù)專家?guī)椭鷺I(yè)委會(huì)，這樣能夠避免許多物業(yè)和業(yè)委會(huì)之間的糾紛和沖突。
黃歡則表示，雖然錢沒有均分下去，但是她和其他業(yè)委會(huì)成員正在研究起草一份公共收益使用方案：用其中的70%設(shè)立公共設(shè)施專項(xiàng)維修基金，20%舉辦親子、敬老、科普等活動(dòng)，10%用作疫情防控備用金。她相信雖然“花錢”的過程麻煩，但是讓每個(gè)業(yè)主都受益也算是值得。(劉旭)
受采訪對(duì)象要求，部分為化名
關(guān)鍵詞： 小區(qū)公共收益
