小區(qū)里的攤位
近日，鄭州陽光四季園小區(qū)業(yè)主反映，該小區(qū)業(yè)委會不但沒有保護(hù)好業(yè)主的合法權(quán)益，反而和物業(yè)公司簽訂違規(guī)合同，違規(guī)更換物業(yè)公司、私自上漲物業(yè)費,還把應(yīng)屬于全體業(yè)主的公共收益給了物業(yè)公司……
業(yè)主反映的情況是否屬實?當(dāng)業(yè)委會出現(xiàn)問題時，到底由誰來監(jiān)管?
投訴：小區(qū)業(yè)委會涉嫌多處違規(guī)
鄭州陽光四季園小區(qū)位于伊河路與秦嶺路交叉口附近，5月14日，記者來到該小區(qū)進(jìn)行調(diào)查。
在小區(qū)進(jìn)出口道路兩邊，每個路燈柱上都安裝有廣告牌;個別樹上還掛有廣告條幅;小區(qū)中央地帶還有一個賣五谷雜糧膨化食品的攤位……
“這廣告收益還有車位管理費都去哪里了，花在哪里了，我們業(yè)主根本不知情。”業(yè)主李女士告訴記者。
有知情業(yè)主稱，業(yè)委會和物業(yè)公司簽的合同，把小區(qū)的公共收益分給了物業(yè)公司。
除了公共收益分配問題外，業(yè)主們還反映更換物業(yè)、續(xù)簽物業(yè)、上漲物業(yè)費等存在合同違規(guī)現(xiàn)象，且沒有通過業(yè)主大會。
“像更換、續(xù)簽物業(yè)公司，上漲物業(yè)費以及公共收益處理等關(guān)系到業(yè)主切身利益的重大決策，應(yīng)該經(jīng)過大家投票共同表決。”李女士說。
“我們小區(qū)沒有召開一次像樣的業(yè)主大會，隨便去幾個業(yè)主就算開業(yè)主大會了。”業(yè)主鄒女士補充道。
回應(yīng)：開了業(yè)主大會，只是人來得少
針對業(yè)主提出的質(zhì)疑，時任該小區(qū)業(yè)委會主任的朱女士回應(yīng)稱:“更換物業(yè)公司、續(xù)簽合同、上漲物業(yè)費以及公共收益等事宜，我們都召開了業(yè)主大會進(jìn)行討論，并進(jìn)行了公示。”
“我們小區(qū)有800多戶人家，每次開業(yè)主大會我們都會貼告示呼吁業(yè)主來參加，不來的視為同意，但是每次只來幾十個人，這些人大部分都支持業(yè)委會的提議的。”朱女士補充說，“你們記者可以咨詢當(dāng)時的社區(qū)陳書記。”
隨后，記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上四季園社區(qū)上任書記陳某。“我已經(jīng)不在那個社區(qū)工作了，事情也過去幾年了，具體當(dāng)時什么情況，我也不清楚，忘記了。”陳某說。
告示寫明沒來參會便視為同意，這樣的做法是否合規(guī)?
中豫律師事務(wù)所律師劉峰杰認(rèn)為，根據(jù)2009年12月1日發(fā)布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主大會的召開應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。“但是無論哪一種方式，都不能限制和否決業(yè)主的意見，更不能以不參加業(yè)主大會即視為同意該大會決議的方式進(jìn)行決策。”
建議：成立業(yè)主監(jiān)督委員會監(jiān)督業(yè)委會
隨著業(yè)委會成立越來越多，業(yè)委會和業(yè)主之間的矛盾也逐漸凸顯出來。大部分業(yè)委會都能盡職盡責(zé)為業(yè)主服務(wù)，但也有一些業(yè)委會違規(guī)操作，獨斷專行。
業(yè)委會由誰來監(jiān)管?鄭州市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)，業(yè)委會由小區(qū)全體業(yè)主來監(jiān)管，業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。從業(yè)委會成員之外的業(yè)主中，選出3名業(yè)主代表，組成業(yè)主監(jiān)督委員會，對小區(qū)業(yè)委會的日常工作進(jìn)行監(jiān)管。
針對一些違法亂作為的業(yè)委會，業(yè)主可以提請召開業(yè)主大會改變或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定。
同時，依據(jù)《河南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，如果業(yè)委會做出的決定違反法律、法規(guī)或者業(yè)主大會的決定，給業(yè)主造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)委會成員承擔(dān)民事責(zé)任。違反業(yè)主大會議事規(guī)則或業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議決定，擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主。
焦點問題解讀
小區(qū)物業(yè)經(jīng)理周先生介紹稱，該公司是2016年2月進(jìn)駐的，一共簽了兩次合同。2016年2月簽訂第一份合同，第二次是在2017年底續(xù)簽的，服務(wù)期限從2018年1月1日至2019年12月31日。
根據(jù)合同，記者邀請中豫律師事務(wù)所律師劉峰杰，對業(yè)主認(rèn)為有問題的條款進(jìn)行解讀。
焦點一：更換物業(yè)問題
根據(jù)業(yè)主李女士反映，小區(qū)物業(yè)公司目前為河南省冶建物業(yè)服務(wù)有限公司，“2016年來的時候沒有經(jīng)過業(yè)主大會‘雙過半’同意，直接跟業(yè)委會簽合同進(jìn)場了，很多業(yè)主對此有意見”。
解讀：“有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的只能是業(yè)主大會。”劉峰杰認(rèn)為，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會選舉出來的常設(shè)機(jī)構(gòu)，其所有的權(quán)限均來自業(yè)主大會的授權(quán)。“如果沒有授權(quán)，業(yè)主委員會是沒有任何權(quán)力代表全體業(yè)主對外簽訂協(xié)議的。”
焦點二：續(xù)簽合同問題
根據(jù)規(guī)定，合同期滿后，物業(yè)公司按服務(wù)合同及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)完成本項目的物業(yè)服務(wù)，經(jīng)業(yè)主委員會同意或雙1/2以上業(yè)主同意，物業(yè)公司可不參加招投標(biāo)而直接續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
解讀：“只有業(yè)主大會才能決定對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的合同是否續(xù)簽的問題。”劉峰杰認(rèn)為，《鄭州市物業(yè)管理條例》第三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
焦點三：上漲物業(yè)費問題
根據(jù)合同第十一條規(guī)定，多層住宅物業(yè)費為0.60元/月/平方米。這比原來的上漲了0.10元/月/平方米。
解讀：劉峰杰認(rèn)為,合同第十二條規(guī)定，物業(yè)公司可以根據(jù)物價上漲、服務(wù)成本上升等情況，提高物業(yè)服務(wù)費用的收費標(biāo)準(zhǔn)，但須經(jīng)業(yè)主委員會同意或經(jīng)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意，且上漲幅度不得超過20%。
焦點四：公共收益分配問題
合同第十四條規(guī)定，該小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域、共用設(shè)施設(shè)備及其他共有物業(yè)業(yè)委會委托物業(yè)公司經(jīng)營，所得收益歸乙方所有，用于彌補物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)虧損。
在2016年第一次簽的合同中第二十五條規(guī)定，小區(qū)商業(yè)收入(包括廣告、攤位等)、機(jī)動車位停車費收入，兩項收入的30%歸屬全體業(yè)主。
解讀：根據(jù)2007年《鄭州市物業(yè)管理條例》第五十條規(guī)定，利用全體業(yè)主共有的公共區(qū)域開展的經(jīng)營性收入，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先補充專項維修基金，或者是按照業(yè)主大會的決議方式適用，業(yè)主委員會無權(quán)對該項收益進(jìn)行處理。
