“究竟是墻會跑，還是房子會蒸發(fā)?我10年前買的商鋪，去年突然發(fā)現(xiàn)‘縮水’了三十多平方米。”鄭州市民吳女士向河南商報記者投訴。
她按照352.64平方米付錢購買的商鋪，房本上顯示產(chǎn)權(quán)面積352.64平方米，套內(nèi)面積328.07平方米，而新的測繪報告則顯示面積僅為295.31平方米。少了的30多平方米，究竟去哪兒了?
【投訴】10年前買的房子 去年發(fā)現(xiàn)“縮水”30多平方米
吳女士所說的商鋪，位于鄭州市金水區(qū)東風(fēng)路與豐慶路交叉口附近。
2009年8月，吳女士和愛人貸款購買了這間商鋪，并于2011年4月領(lǐng)到了鄭州市房管局發(fā)放的房產(chǎn)證。
2018年9月，吳女士接到商戶反應(yīng)，商鋪實際面積比房產(chǎn)證標(biāo)注面積少了30多平方米。
“商戶發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證標(biāo)注的東西長度20.85米，實際長度只有17米左右，按照這樣來看，我商鋪面積足足小了33平方米左右。”
“商戶們因為這個原因，不肯給我交房租，我也沒辦法。”吳女士初略計算，她的損失在百萬元以上。“當(dāng)初商鋪是以16320元一平方米買的，30多平方米，僅房款都得50萬元左右，10年來這30多平方米的房租也得30多萬元，再加上貸款利息等，肯定得上百萬元。”
吳女士說，發(fā)現(xiàn)商鋪面積“縮水”后，她多次聯(lián)系開發(fā)商和房管部門需求處理，但始終沒有得到解決。
直到今年4月，鄭州市房管局派人對吳女士商鋪重新進(jìn)行了測繪。得出的結(jié)果是，商鋪實際面積確實比房產(chǎn)證標(biāo)注面積小了30多平方米。
【探訪】房產(chǎn)證顯示套內(nèi)面積328.07平方米 新測繪報告顯示面積295.31平方米
5月14日，河南商報記者來到吳女士所購得商鋪進(jìn)行實地探訪。
“1層160平方米左右，租給了酒吧。二層房產(chǎn)證上寫的是190平方米左右，租給了武館。‘縮水’的主要是二樓。”吳女士說。
在二樓武館，吳女士向河南商報記者提供的購房合同、房產(chǎn)證以及鄭州市房管局最新的測繪報告。
購房合同顯示，建筑面積為352.12平方米。房產(chǎn)證上標(biāo)注的產(chǎn)權(quán)面積352.64平方米，套內(nèi)面積328.07平方米，公攤面積24.57平方米。而新的測繪報告書顯示，建筑面積為295.31平方米。
而吳女士提供的購房發(fā)票顯示，繳費(fèi)是按照352.64平方米計算
在房產(chǎn)證和新測繪報告中，均有一份二樓平面示意圖，河南商報記者對比發(fā)現(xiàn)，兩者差異在于東西方向的距離。房產(chǎn)證上顯示的距離為20.85米，新測繪報告顯示的長度為16.95米。河南商報記者在武館工作人員的幫助進(jìn)行了實地測量，發(fā)現(xiàn)長度在16.80米左右。
【開發(fā)商】可能是測繪出現(xiàn)差錯 也可能是施工存在問題
一間商鋪，房產(chǎn)證上的面積為何會與實際面積出現(xiàn)30多平方米的誤差?對此河南商報記者采訪了鄭州市房管局和開發(fā)商。
開發(fā)商一位齊姓經(jīng)理表示，針對此事已多次與吳女士溝通，會派相關(guān)負(fù)責(zé)人前來解釋情況。
隨后，開發(fā)商一位王姓工作人員趕來。他告訴河南商報記者，之所以會出現(xiàn)30多平方米誤差，可能是當(dāng)年房管部門測繪出現(xiàn)差錯，也可能是施工中存在問題，但是時間已經(jīng)過去很久了，目前不確定具體原因在哪里。
而鄭州市房管局測繪管理科一名張姓負(fù)責(zé)人則表示，該商鋪預(yù)測面積、實測面積與規(guī)劃面積都是一致的，房本上的面積不存在誤測。新的測繪報告是在吳女士要求下進(jìn)行的，也不存在誤測問題。
既然都不存在誤測，為何會出現(xiàn)30多平方米誤差。張姓負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，房屋測繪與實際交房之間有一定時間，中間發(fā)生了什么，房管部門不得而知。
開發(fā)商上述王姓工作人員表示，針對面積“縮水”的客觀事實，目前有兩種解決思路。一種是恢復(fù)吳女士商鋪應(yīng)有面積，另一種是按照吳女士的損失進(jìn)行賠償。
在吳女士看來，第一種思路十分不可行。“現(xiàn)在在把墻拆了，隔壁的業(yè)主也不會同意，而且也不知道什么時候能落實。”
而在談到第二種方案時，雙方又因為賠償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生分析。
王姓工作人員表示，雙方律師已經(jīng)進(jìn)行了洽談，建議愿意賠償吳女士租金30多萬元，但房款則不能退。
吳女士則認(rèn)為，自己的損失主要就是房款和利息，如果不恢復(fù)面積也不退房款，完全不能接受。
開發(fā)商上述齊姓經(jīng)理在電話中表示，吳女士曾經(jīng)提出三五百萬元賠償，有點“獅子大開口”，因此雙方一直沒有談攏。
吳女士不甘示弱地回應(yīng)，是開發(fā)商不肯提供賠償明細(xì)，讓自己羅列。自己都是按照市場價格羅列的明細(xì)，而且這些都是可以坐下來商量的，開發(fā)商現(xiàn)在壓根就沒有解決問題的態(tài)度。
“我們已經(jīng)通過各種方式與開發(fā)商溝通，督促他們解決問題。”對于雙方在賠償方面的分歧，鄭州市房管局上述張科長表示，會繼續(xù)進(jìn)行協(xié)調(diào)，爭取盡快讓雙方意見達(dá)成一致。
【律師】誤差面積超過3% 請求解除合同應(yīng)予以支持
房屋實際面積與房產(chǎn)證面積存在誤差，該如何解決?如果是開發(fā)商主觀行為，職能部門是否會進(jìn)行處罰?鄭州市房管局工作人員表示，該部門只能進(jìn)行督促協(xié)調(diào)，具體處罰由執(zhí)法部門負(fù)責(zé)。
鄭州市城市綜合執(zhí)法局工作人員告訴河南商報記者，房屋實際面積與房產(chǎn)證面積出現(xiàn)誤差，如果不超過3%，應(yīng)該多退少補(bǔ);超過3%，可以要求開發(fā)商退房或者申請雙倍賠償，不過這可能需要走司法途徑。
如果是開發(fā)商刻意行為，執(zhí)法部門是否可以進(jìn)行處罰?該工作人員稱，目前沒有相關(guān)規(guī)定。該部門另一位工作人員則表示，開發(fā)商存在主觀故意，可能就會構(gòu)成欺詐，屬于合同糾紛，應(yīng)該由市場管理部門負(fù)責(zé)。
河南予瑞律師事務(wù)所律師李華陽表示，如果開發(fā)商明知實際面積不滿328.07㎡，仍然以328.07㎡訂立合同，則開發(fā)商屬于民事欺詐，如果情節(jié)嚴(yán)重的，還可能涉嫌詐騙罪。
李華陽稱，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，房屋實際面積小于合同約定面積的，合同有約定的，按照約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，誤差在3%(含3%)按照約定價格結(jié)算。
超出3%的，如果買受人請求解除合同、返還房款及利息，應(yīng)予以支持;買受人同意繼續(xù)履行合同，面積誤差比3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
“如果遇到這樣的情況，消費(fèi)者可以向人民法院起訴。”李華陽說。
