2020年初，新冠肺炎疫情的突然襲擊打亂了全國(guó)房企的業(yè)務(wù)計(jì)劃，銷售、施工等環(huán)節(jié)幾乎停擺。
周轉(zhuǎn)速度大幅下降、無(wú)法及時(shí)去化，對(duì)于房企的現(xiàn)金流而言無(wú)疑是個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。為了尋求應(yīng)對(duì)流動(dòng)性壓力的方法，房企們紛紛使出“十八般武藝”，加快融資節(jié)奏。
1月境外債發(fā)行額刷新紀(jì)錄
海外融資渠道仍是房企的不二之選。
2月18日晚間，旭輝控股發(fā)布《附帶特定履約契諾的貸款協(xié)議》公告稱，與渣打銀行簽訂一筆2億美元的貸款協(xié)議，還款期限僅有6個(gè)月(自首次動(dòng)用款項(xiàng)日期起計(jì))，可見房企短期內(nèi)對(duì)于“資金”的渴望程度。
而在此之前，尤其是1月份，包括中梁控股、招商蛇口、佳兆業(yè)、禹洲地產(chǎn)等在內(nèi)的多個(gè)房企均先后發(fā)行美元債從境外融得資金。
根據(jù)穆迪統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，27家受評(píng)房企今年1月份境外債券發(fā)行額高達(dá)165億美元，不僅高于2019年58億美元月均水平，也刷新了2019年1月份111億美元的歷史月度紀(jì)錄。
隨著融資量暴增，融資成本也跟著上漲。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1月房企境外債券融資成本達(dá)9.2%，同比增長(zhǎng)1.19個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.68個(gè)百分點(diǎn)。相較于去年同期，房企的境外發(fā)債成本上升明顯。
匯生國(guó)際融資總裁黃立沖認(rèn)為，不同的發(fā)行規(guī)模和不同的發(fā)行年限會(huì)對(duì)債券的最終發(fā)行利率產(chǎn)生影響。一般來(lái)說(shuō)，債越長(zhǎng)利息就越高，反之越低。受疫情影響，目前所有平臺(tái)的債和企業(yè)的外債均存在很大的不確定性。
具體來(lái)看，明發(fā)集團(tuán)、佳源國(guó)際、德信中國(guó)、中國(guó)恒大、花樣年、大發(fā)地產(chǎn)、佳兆業(yè)等超10家房企的美元債利率均超10%，如明發(fā)集團(tuán)發(fā)行2.2億美元于2021年到期的債券按15%計(jì)息;海倫堡增發(fā) 2.5 億美元債券，增發(fā)收益率為12.25%。
值得一提的是，佳源國(guó)際最新的增發(fā)利率高達(dá)15.21%，與前兩次13.75%的增發(fā)利率相差了1.46個(gè)百分點(diǎn)。而同規(guī)模房企中，大發(fā)地產(chǎn)、德信中國(guó)近期發(fā)行的境外債利率分別為12.75%、13%。即便如此，佳源國(guó)際也堅(jiān)持將增發(fā)總額定在6000萬(wàn)美元，接近前兩次的總和。
頭部房企中，中國(guó)恒大在1月16日和21日分別宣布進(jìn)行四筆美元債融資，籌備發(fā)行規(guī)模60億美元，利率水平均在11.5%至12%。碧桂園在1月宣布發(fā)行兩筆美元票據(jù)，發(fā)行金額達(dá)85.38億美元，擬用于償還到期或回售公司債券。
穆迪分析師楊昱穎指出，如果3-6個(gè)月后銷售仍受疫情影響，流動(dòng)性疲弱將進(jìn)一步削弱房企償債能力，而未能在資本市場(chǎng)獲得再融資的房企，抗沖擊能力將大幅下降。
“在集中償債的壓力下，部分激進(jìn)擴(kuò)張、負(fù)債高企的企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，縮減投資開支，加快銷售回款和加大融資力度，否則現(xiàn)金流將面臨失控風(fēng)險(xiǎn)。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。
國(guó)內(nèi)融資迎來(lái)窗口期？
值得注意的是，除了海外融資，房企近日還將更多的目光投入到國(guó)內(nèi)融資市場(chǎng)之中。
據(jù)上交所披露數(shù)據(jù)，近兩日，金地集團(tuán)、碧桂園、龍光控股金額分別為110億元、85.38億元、30億元的公開發(fā)行公司債券雙雙獲得上交所受理。同時(shí)，富力地產(chǎn)70億元的私募公司債也已更新為“已受理”。
此外，已經(jīng)被受理的龍湖、融僑小公募債，最新狀態(tài)也變更為“已回復(fù)交易所意見”。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，種種跡象表明，為應(yīng)對(duì)疫情，國(guó)內(nèi)融資渠道近期明顯有所松動(dòng)，預(yù)期政府方面將出臺(tái)更多積極扶持的政策，融資門檻也有望相應(yīng)降低，用以舒緩房企一直以來(lái)緊繃的神經(jīng)。
自2019年下半年以來(lái)，信貸中流向地產(chǎn)的資金占比有所下降，其中地產(chǎn)開發(fā)貸的降幅尤為明顯，相反流向基建和工業(yè)的貸款規(guī)模明顯增加。
一位金融機(jī)構(gòu)從業(yè)者向《國(guó)際金融報(bào)》記者指出，目前銀行的關(guān)注點(diǎn)主要集中在生產(chǎn)醫(yī)藥類、疫苗類以及相關(guān)設(shè)備的廠商，即聚焦在與疫情相關(guān)的行業(yè)上。不過(guò)，去年以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)的整體融資政策是偏緊略有改善，房地產(chǎn)的融資利率有向下空間。
明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、存量地產(chǎn)研究專家黃樂(lè)日前在接受媒體采訪時(shí)亦預(yù)測(cè)，短中期的融資環(huán)境將趨于寬松，房企會(huì)迎來(lái)一輪融資窗口期。但他也指出，房企仍需注意嚴(yán)控融資成本，例如不少頭部房企已開始按“不可抗力”條款開啟與金融機(jī)構(gòu)的延期還款洽談等動(dòng)作，盡量避免債務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)。
事實(shí)上，隨著央行在2月初連續(xù)投放1.7萬(wàn)億元流動(dòng)性，包括房企在內(nèi)的諸多行業(yè)均看到擴(kuò)“融”的希望。
2月15日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布文件，將主板(中小板)、創(chuàng)業(yè)板非公開發(fā)行股票發(fā)行對(duì)象數(shù)量上限由10名和5名，統(tǒng)一調(diào)整為35名，支持上市公司引入戰(zhàn)略投資者。
太平洋證券徐超研報(bào)分析，雖然文件沒(méi)有直接提及房地產(chǎn)，但是我們認(rèn)為這次不排除有限放開房企定增的可能性，特別是對(duì)于部分負(fù)債率較高、資金鏈比較緊張的房企，放開定增既可以化解風(fēng)險(xiǎn)，又可以起到降杠桿的作用，但主要掣肘因素在于信號(hào)意義過(guò)強(qiáng)，不利于預(yù)期管理。
不過(guò)，亦有一位機(jī)構(gòu)分析師對(duì)記者直言：“目前并未得到房企非標(biāo)融資放松的確切消息，這更像是房企及金融機(jī)構(gòu)的一種預(yù)期。”
關(guān)鍵詞： 房企花樣“借錢”
