近日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》)，鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。
《通知》指出，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。
租房市場升溫拉動金融需求
在通知發(fā)布當天，由華泰證券資管擔(dān)綱管理人的華泰佳越—中南寓見資產(chǎn)支持專項計劃(簡稱“中南菩悅浦寓類REITs”)獲深交所評審?fù)ㄟ^，成為國內(nèi)首單由專業(yè)化機構(gòu)托管的長租公寓類REITs。中南菩悅浦寓類REITs物業(yè)資產(chǎn)為浦寓集中式公寓，位于上海虹橋商務(wù)區(qū)輻射板塊，由中南菩悅投資并持有，通過集中化、規(guī)模化運營，提升租賃住房品質(zhì)，滿足了居民多層次居住需求。業(yè)內(nèi)人士認為，中南菩悅浦寓類REITs的順利通過，對加快推進租賃住房市場建設(shè)具有非常積極的示范效應(yīng)。
上海易居研究院研究員王夢雯表示，對于住房租賃市場整體而言，仍需要更加全面、系統(tǒng)的長期資金融通渠道。從長期來看，建議加快房地產(chǎn)投資信托(REITs)立法，建立中國的房地產(chǎn)投資信托市場。
中南菩悅浦寓類REITs的成功發(fā)行背后，是多地租房市場的明顯升溫。58安居客房產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2018年一季度住房租賃市場報告》便顯示，多地租房市場3月出現(xiàn)明顯升溫。對比春節(jié)前半個月(1月31日-2月14日)，春節(jié)假期結(jié)束后的半個月內(nèi)，北京(樓盤)、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)的租房需求分別增長了179%、188%、253%和283%。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰在某論壇上透露，2017年我國住房租賃市場租金規(guī)模約為1.3萬億元。
鏈家研究院也發(fā)布報告稱，未來十年房屋租賃市場規(guī)模增量空間將達到3萬億元。
房地產(chǎn)投資信托發(fā)行回暖
在住房租賃市場回暖的同時，房地產(chǎn)信托基金的發(fā)行也同步出現(xiàn)回暖。用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年3月，發(fā)行市場上產(chǎn)品資金運用領(lǐng)域方面，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品為250個，較上月增加116個，占比上升2.43個百分點;募集規(guī)模方面，3月房地產(chǎn)信托募集規(guī)模為675.34億元，較上月401.15億元環(huán)比增加近七成。
同時，今年4月以來，多款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品募集金額明顯比以往要多。比如，4月發(fā)起設(shè)立的中融信托“融筑198號集合資金信托計劃(A類)”，計劃募集規(guī)模為34.5億元，遠超過以往的同類產(chǎn)品。
根據(jù)公開信息，截至2018年4月25日，深交所已通過7單住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，擬發(fā)行金額253.5億元。
戴德梁行與中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會發(fā)布的亞洲房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)研究報告顯示，截至2017年第二季度，亞洲市場上活躍的REITs共計142支，總市值達1989億美元，其中中國香港、新加坡、日本三地REITs市值合計占比達94.1%，僅日本一國占比過半。
自2014年首單權(quán)益型類REITs中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃成功發(fā)行以來，國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場蓬勃發(fā)展。尤其是2017年，僅前10個月成功發(fā)行的產(chǎn)品在數(shù)量以及規(guī)模上就已超過前三年總和。截至2017年10月，國內(nèi)已成功發(fā)行商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計43單，總發(fā)行規(guī)模1262.2億元。
該報告認為，單純從資產(chǎn)質(zhì)量的角度來看，國內(nèi)已經(jīng)具備發(fā)行公募REITs的資產(chǎn)儲備。
南方日報記者 張俊 馮善書
■名詞解釋
房地產(chǎn)投資信托基金
房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項目(至少占基金資產(chǎn)總值的75%)的集體投資計劃，旨在為投資者提供來自房地產(chǎn)項目，例如：購物中心、寫字樓、酒店等的定期租金收入的回報。
