中公教育(股票代碼 002607)以2.6億元收購關聯(lián)方資產南京匯悅酒店，其購買日帳面凈資產僅2098萬，即便算上從開業(yè)到轉讓4年時間的攤銷折舊，關聯(lián)方也能從這筆交易中凈賺超2億元。
虧損資產找到了愿出高價的接盤俠，中公教育的中小股東們卻成了冤大頭，而公司規(guī)模龐大的關聯(lián)交易中隱藏的秘密遠遠不止于此。
2.6億現(xiàn)金收購虧損酒店 中公教育成冤大頭
高星級酒店賺錢，還是經(jīng)濟型酒店賺錢，這是個有意思的話題，2017年末尚處流動性危機之中的萬達集團將這個問題擺上了臺面。富力地產最終以189.55億元收購73家打包出售的萬達酒店資產，其中絕大多數(shù)都是五星級甚至是超五星級酒店，平均一家單價2.5966億元。從收購交易披露的財務數(shù)據(jù)來看，高星級酒店普遍折舊攤銷巨大，帳面盈利艱難。
中公教育亦面臨同樣的問題，2018年6月5日公司收購關聯(lián)方資產南京匯悅酒店管理有限公司，斥資2.61億元，這是一家大概四星級標準的酒店。相關報表顯示，購買日至2018年末，被購買方收入為2027萬元，凈利潤虧損101萬(詳見本網(wǎng)5月31日《全年滿房營業(yè)需784天 泰孚賓館在為中公教育洗錢還是刷單》)。
中國網(wǎng)財經(jīng)記者查閱南京匯悅酒店原始財務數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)問題還不止虧損這么簡單。中公教育聘請的資產評估公司利用估值技術來確定南京匯悅酒店管理有限公司的資產、負債于購買日的公允價值。
相關數(shù)據(jù)顯示：購買日凈資產賬面值為2098萬元，凈資產評估值為20005萬元，評估值較帳面值翻了近10倍。而中公教育的最終收購價為26054萬元，較評估值再度溢價30%，差額6049萬元計入公司商譽。
具體差異主要體現(xiàn)在固定資產凈額帳面值13362萬元，固定資產凈額評估值37383萬元，兩者相差24021萬元，這是增值的主要部分。另外南京匯悅酒店還有一筆15612萬元的其他應付款掛在帳上，比其固定資產凈額帳面值還高。
這說明南京匯悅酒店的建設及運營主要是依靠別人的錢在打滾，股東原始投入相對較少。與之對應的是其收購日資產負債率帳面值為88.52%，經(jīng)過評估增值后搖身一變下降至52.54%。
南京匯悅酒店開業(yè)于2015年，根據(jù)中公教育變更后相關會計政策，房屋及建筑物按年限平均法折舊，折舊年限為20-40年，殘值率為5%，年折舊率為4.75%-2.38%。土地使用權按照直線攤銷法，攤銷年限為40年，年攤銷率為2.5%。
即便全部按4.75%計算，南京匯悅酒店4年的折舊攤銷額為僅為3134萬元，在不計年度盈虧的情況下，股東投入的資本金應該不超過6000萬元。而通過倒手給中公教育，關聯(lián)股東不但能順利脫手虧損資產，還能通過上述轉讓交易實現(xiàn)至少2億元利潤。
至于那依舊掛在帳上的15612萬元其他應付款就留給中公教育慢慢還吧。對于一家處身教育培訓行業(yè)，追求現(xiàn)金流和盈利能力的輕資產公司，中公教育收購南京匯悅酒店的舉動無疑既不符合商業(yè)邏輯，也不符合經(jīng)濟利益。
10年租金2.5億 沈陽中公總部大樓租而不買
中公教育令人生疑的關聯(lián)交易還不止于此，北京泰孚賓館(詳見本網(wǎng)5月31日相關文章)是關聯(lián)交易，南京匯悅酒店是關聯(lián)交易，沈陽麗景明珠酒店與之發(fā)生關聯(lián)交易的合同金額更大，而這三家賓館酒店均為中公教育高管和核心員工控制。
中公教育2018年年報中《其他重大合同》顯示：公司租賃沈陽麗景明珠酒店管理有限公司坐落于沈陽沈河區(qū)北順城路129號大樓，合同簽訂日期為2016年7月1日，按市場公允定價，交易價格為25090.48萬元。
中公教育關聯(lián)租賃情況中顯示：公司作為承租方，與沈陽麗景明珠酒店的經(jīng)營租賃起始日為2016年7月1日，終止日為2026年6月30日，其中2018年確認租賃費為2327萬元，2017年確認租賃費為2270萬元。由此可見這是一份租金年均遞增2.5%左右的十年長租合約。
在百度地圖中輸入上述地址搜索，顯示為“中公教育遼寧總校-中公大廈”，其距離沈陽地鐵一號線中街站步行距離約500米，地理位置上靠近沈陽故宮、中街恒隆廣場、沈陽中街劉老根大舞臺等沈陽地標性建筑。
進入地圖街景全景模式，實景圖片顯示這是一棟頗為氣派繁華的9層商業(yè)建筑，該大樓為獨棟，東側有一處招行銀行網(wǎng)點，西側有一處牌坊及仿古商業(yè)建筑群。
大樓底部四層層高較高，外部覆蓋深色玻璃幕墻，頂部五層每層均有8幅大型玻璃飄窗，應該屬于獨立的房間或者教室，大樓兩側均設有鋼質逃生樓梯，背街一側緊挨數(shù)間未拆遷平房。
由此可見，無論是位于南京大學城里的匯悅酒店，還是北京城中村里的泰孚賓館，均不及沈陽麗景明珠酒店的區(qū)位優(yōu)勢和商業(yè)價值。如此有價值又實用的商業(yè)地產沒有被中公教育收入囊中，不知是不是關聯(lián)方開價太高亦或有其他原因。
《企查查》顯示：沈陽麗景明珠酒店管理有限公司地址位于沈陽市沈河區(qū)北順城路129號，法定代表人為秦小航，而北京泰孚賓館的法定代表人也是秦小航，南京匯悅酒店被中公教育收購前個人股東里也有秦小航。
中公教育相關信息顯示秦小航為公司前員工。差資產買而不租，好資產租而不買，中公教育的關聯(lián)交易叫人看不懂。
