樓市開(kāi)局不利。
3月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2019年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。
數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積14102萬(wàn)平方米，同比下降3.6%;商品房銷(xiāo)售額12803億元，增長(zhǎng)2.8%，雙雙創(chuàng)下2015年6月以來(lái)的新低。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，樓市告別43個(gè)月長(zhǎng)周期牛市，房地產(chǎn)進(jìn)入新周期。。
但作為樓市輪動(dòng)效應(yīng)開(kāi)始的“風(fēng)向標(biāo)”區(qū)域，一線城市的樓市在2019年迎來(lái)回暖跡象，長(zhǎng)期嚴(yán)調(diào)控下，需求“復(fù)蘇”帶來(lái)的“小陽(yáng)春”能否最終變?yōu)?ldquo;盛夏”，在當(dāng)前的“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”基調(diào)下，被認(rèn)為可能性不大。
3月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。按照中央關(guān)于房地產(chǎn)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，同時(shí)，加快長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，廣大消費(fèi)者和投資者更加清醒地、更加理性地對(duì)待購(gòu)房行為。隨著長(zhǎng)效機(jī)制的不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)將來(lái)會(huì)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
大周期結(jié)束？
“感覺(jué)就像是在官宣2015年來(lái)的這輪周期正式結(jié)束了”，3月14日，一位東北地區(qū)的地產(chǎn)商向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者感嘆。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，投資層面，1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12090億元，同比增長(zhǎng)11.6%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1545萬(wàn)平方米，同比下降34.1%，土地成交價(jià)款690億元，下降13.1%。照此計(jì)算的土地購(gòu)置均價(jià)4466元/平方米，同比上漲31.9%。
銷(xiāo)售層面，商品房銷(xiāo)售面積14102萬(wàn)平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長(zhǎng)1.3%。商品房銷(xiāo)售額12803億元，增長(zhǎng)2.8%，增速回落9.4個(gè)百分點(diǎn)。照此計(jì)算的前兩月全國(guó)商品房成交均價(jià)為9079元/平方米，同比上漲6.7%，漲幅比去年全年收窄4個(gè)百分點(diǎn)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，其中多個(gè)數(shù)據(jù)，創(chuàng)下近年來(lái)的歷史新低。
其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降34.1%，這是2009年3月以來(lái)的最大跌幅;商品房銷(xiāo)售面積同比下降3.6%，是全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積43個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。此外，商品房銷(xiāo)售額12803億元，增長(zhǎng)2.8%，這一增速同樣是2015年6月以來(lái)的新低。
有分析人士表示，從現(xiàn)有情況來(lái)看，2018年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售紀(jì)錄很難被打破。從2018年四季度至今，市場(chǎng)上漲乏力，樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。
對(duì)此，有前10強(qiáng)房企高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，銷(xiāo)售下降一方面是因?yàn)槿ツ耆木€城市透支嚴(yán)重，因而返鄉(xiāng)潮如預(yù)期一樣沒(méi)有大面積出現(xiàn)。另一方面，房?jī)r(jià)已至高位，購(gòu)買(mǎi)力提升和需求釋放需要時(shí)間。
實(shí)際上，在熱點(diǎn)城市受到調(diào)控嚴(yán)格限制的背景下，三四線城市在棚改等政策利好下的樓市火熱，被認(rèn)為是2018年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和金額創(chuàng)下歷史新高的重要拉動(dòng)力。
不過(guò)，進(jìn)入2019年后的一些數(shù)據(jù)和現(xiàn)象則表明，三四線城市樓市同樣開(kāi)始走弱。
易居研究院發(fā)布報(bào)告顯示，2019年1-2月，其所監(jiān)測(cè)的40城新建商品住宅累計(jì)成交面積同比下降13%。其中，18個(gè)三四線城市累計(jì)同比下降21%。
同時(shí)，被認(rèn)為是市場(chǎng)下行重要標(biāo)志的樓市“止跌令”，2019年以來(lái)也屢有消息傳出。3月6日，江西省贛州市贛縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向房企發(fā)布了一份名為“停止特價(jià)房銷(xiāo)售”的文件。文件要求，房企停止低于申報(bào)價(jià)格的“特價(jià)房”銷(xiāo)售。
而中部某四線城市的售樓處工作人員趙海洋(化名)對(duì)此也深有感觸。他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他所在的項(xiàng)目，去年一期項(xiàng)目在售時(shí)，大年初一有三個(gè)打工返鄉(xiāng)客戶想要買(mǎi)房，因?yàn)橹挥袑?dǎo)購(gòu)值班沒(méi)能成交。今年二期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，公司在大年初一到初三安排了收銀員和出納值班，結(jié)果“沒(méi)人來(lái)看房”。
一線“小陽(yáng)春”調(diào)查
而作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京等一線城市，市場(chǎng)則出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”的傳聞。
中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年前兩月，北京普通住宅和別墅成交套數(shù)超過(guò)3800套，而去年同期則只有1600余套。
另外，市場(chǎng)預(yù)期的復(fù)蘇被認(rèn)為格外重要。3月14日，北三環(huán)附近一家中介門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，2017年他所在的門(mén)店二手房帶看量一度跌到每人每月5-7組新增帶看，2018年以來(lái)處在持續(xù)恢復(fù)狀態(tài)，今年以來(lái)達(dá)到了20組左右。
不過(guò)，從價(jià)格來(lái)看，盡管有部分新房項(xiàng)目傳出提價(jià)通知，但在北京市場(chǎng)占主體的存量房市場(chǎng)，價(jià)格變動(dòng)還不明顯。記者使用“諸葛看房”APP搜索朝陽(yáng)區(qū)東壩附近房源，除一套房源外，前十套房源的掛牌價(jià)顯示其近期內(nèi)均未有調(diào)價(jià)歷史。
3月14日，一位預(yù)備在亞運(yùn)村附近買(mǎi)房的購(gòu)房者也告訴記者，他所關(guān)注的區(qū)域，有多套600萬(wàn)總價(jià)左右的房源在近一兩個(gè)月來(lái)成交，但價(jià)格與之前基本持平。
而鏈家數(shù)據(jù)則顯示，2019年2月北京二手房均價(jià)為59898元/平，較2017年3月的高點(diǎn)下跌11.3%，但相比2018年全年均價(jià)同比下跌3.3%，已經(jīng)止跌企穩(wěn)。
這一輪一線城市在市場(chǎng)壓抑過(guò)久后，需求釋放帶來(lái)的回溫，到底是否會(huì)成為新一輪周期來(lái)臨前的“前奏”，還需要驗(yàn)證。
貝殼研究院近日發(fā)布報(bào)告稱，北京317調(diào)控后新增帶看量大幅減少，在2018年和2019年的春節(jié)后都出現(xiàn)了復(fù)蘇。當(dāng)前帶看絕對(duì)量仍明顯低于調(diào)控前，約為2017年同期的60%左右，且今年帶看量已于3月第一周出現(xiàn)回落，預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)活躍度有所下降。
也有觀點(diǎn)認(rèn)為，這還需要看后續(xù)政策的調(diào)整。以北京為例，張大偉表示，首先，北京2018年的開(kāi)工項(xiàng)目將在未來(lái)形成供應(yīng)量井噴;其次，北京市場(chǎng)此前在2018年也出現(xiàn)過(guò)小陽(yáng)春，但很快恢復(fù)平穩(wěn)。“小陽(yáng)春能不能持續(xù)的最關(guān)鍵因素是信貸桿杠的變化”，他說(shuō)。
而上述前十房企高管則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，各地的政策放松只是微調(diào)，“樓市不會(huì)再有火熱的盛夏，大力度、大規(guī)模的刺激政策不會(huì)再有效也不會(huì)再來(lái);樓市也不會(huì)再有寒冷的冬天，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)信心會(huì)有所恢復(fù)。”
