8月24日下午，綠地控股(600606.SH)在2020年中期業績報告中披露，綠地控股上半年營業收入2098億元，同比增長4.2%，增速較上年同期明顯放緩。利潤總額153億元，同比下降8%，歸屬上市公司股東的凈利潤為80.2億元，同比下降10.8%，降幅均較一季度有所收窄。
上半年，綠地控股實現合同銷售金額1330億元，同比下降約20.7%，這一銷售額降幅位列TOP10房企最末位。
即使受疫情影響，TOP10房企銷售業績基本錄得小幅度增長或降幅不大，碧桂園、萬科等房企的降幅均在5%左右，保利降幅為11%。
實際上，2019年，綠地的銷售額增速就處于“原地踏步”狀態，增幅僅為0.1%，在當年銷售額前10的地產企業中排名墊底。
財經地產分析師盧文曦分析認為，這或與綠地的項目屬性有關，綠地商業住宅占比不小，由于商辦的特殊性，必須結構封頂才能售賣，很多時候是一層層賣，有些是投入運營一段時間才能賣，這使得回款周期延長。
綠地的房地產項目主要包括住宅和商辦兩大類。住宅項目開發完成后基本用于出售;商辦項目除大部分出售外，也有部分保留用于出租及商業、酒店運營。2020年上半年，綠地房地產主業合同銷售金額中，住宅占比70%，商辦占比30%;合同銷售面積中，住宅占比81%，商辦占比19%。
盧文曦稱，今年受到疫情的沖擊，商辦買賣市場不景氣，更多投資者傾向于租辦公樓而非花費大量資金購買，這也造成了去化困難，直接影響了綠地的銷售額增速。
房地產與大基建
在中報中，綠地控股大基建營業收入與房地產營業收入基本持平，是與房地產主業并駕齊驅的核心產業。
不過，相比房地產25.77%的毛利率，大基建的毛利率僅有為4.84%，較上年同期增加了0.98個百分點，另外的主要收入來源商品銷售的毛利率也僅為5.02%，較上年減少了2.52個百分點，對綠地的利潤額貢獻有限。
去年同期，房地產業務實現毛利率27.97%;建筑相關業務毛利率僅為3.88%;商品銷售及相關業務毛利率為17.42%。
數據顯示，2015年-2019年，綠地控股的綜合毛利率分別為14.76%、15.11%、14.34%、5.35%和15.20%，大幅低于同類其他房企。其中，房地產始終占據利率貢獻的大頭，分別為24.27%、20.65%、23.36、27.01%和27.8%。
有業內分析認為，大基建的低毛利率是綠地利潤率較低的主要原因。
據了解，基建業務有前期墊資成本高、項目回款周期長的特點，“基建板塊的業務毛利率本身就低，所以即使綠地大基建業務規模較大，盈利能力卻遠不及地產開發，這直接拉低了整體的利潤水平。但大基建業務與政府有著密不可分的關系，可以說是’旱澇保收’，多元化的發展能夠幫助綠地與政府建立聯系，有機會參與一些優質的項目，在拿地方面獲取一些優惠的條件。”盧文曦認為。
億瀚智庫也認為，對于綠地來說，以房地產、基建為主業，金融、銷售等綜合產業并舉發展的企業格局，在拿地時，可能具有一定的協同效應，因而也能降低拿地成本。
現金流與負債
回觀過去三年，綠地的銷售回款率分別為79.97%、76.59%和77.58%，低于行業一般水平。今年，綠地在回款上發力，中報顯示其回款率為95%，其中，住宅產品銷售額占比70%，回款率高達106%。
銷售回款是房企重要的現金流來源，發力回款的同時不能忽略的是綠地近乎腰斬的經營活動凈現金流入，中報顯示，綠地經營活動產生的現金流量凈額較上年同期減少了近一半，為41億元，這一數據較一季度由負轉正。綠地解釋，受新冠肺炎疫情影響，回籠資金比去年同期減少。
與此同時，綠地上半年土地補倉積極，億翰智庫數據顯示，綠地控股上半年新增貨值總量位于行業前3，此舉不可避免地占用了貨幣資金，增加了有息負債規模，導致凈負債率提升至180.3%。
值得注意的是，扣除預收賬款后負債率為83%，現金短債比依然在1以下，按近期融資管理“三道紅線”——扣除預收賬款后的負債率不高于70%、凈負債率不高于100%、現金短債比不低于1，綠地處于三條紅線皆觸碰的紅色警報檔位，新規一旦出臺，將對綠地的融資造成一定影響，如何去杠桿、降負債仍是綠地亟需解決的事情。
