近兩年樓市去庫存效果顯著，全國百城住宅庫存連續(xù)下跌。
“目前來看，一線城市、三、四線城市庫存有所上升，這或和推盤節(jié)奏加快有關。二線城市庫存環(huán)比下跌，且其同比跌幅最大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向記者表示，總體上說，當前全國100城庫存規(guī)模回落到了6年前的水平，但最近3個月同比跌幅持續(xù)收窄。
截至2018年4月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少7.9%。
不過，鑒于庫存的降低，有些城市預售證的管控有所松動。2018年4月份，100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為4182萬平方米，環(huán)比增長14.8%，同比增長5.5%。
“4月份房企推盤節(jié)奏有所加快，這有助于購房者獲得更多的選房機會。相對一季度嚴厲的預售證管控，目前部分城市確實有“開閘放水”的供應策略。”嚴躍進表示，不過部分樓盤若借機漲價，那么也容易招致新一輪的管控。
值得關注的是，據(jù)易居研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，100個城市新建商品住宅去化周期降至10.3個月，相比3月份的10.5個月有所下滑。在100個城市中，有20個城市的存銷比大于16個月，此類城市去庫存壓力依然較大;有25個城市的存銷比位于12個月-16個月之間，此類城市的去庫存周期相對適中;有55個城市的存銷比小于12個月，此類城市的去庫存周期相對偏小。
在去庫存周期偏高城市中，環(huán)京區(qū)域部分城市庫存較高，消化周期較長。真實情況在于，此類城市庫存量其實已經(jīng)很小，但是新房交易非常低，這樣容易帶來去庫存周期偏高的“假象”。從其他城市來看，都市圈周邊的三、四線城市存銷比較小，比如說南京都市圈中的揚州、馬鞍山和滁州等。
從橫向對比來看，三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當前數(shù)值也是2010年以來的月度最低值，即三、四線城市的去化周期創(chuàng)9年新低。以丹東為例，2017年落實了較為積極的去庫存政策，庫存狀況一直在改善，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)9個月去庫存周期變小的現(xiàn)象。歷史上丹東的去庫存周期最高達到63個月，目前僅為13個月。而三、四線城市去庫存速度加快的背后，是棚改等政策釋放出的強勁購買力。
事實上，三、四線城市目前也是開發(fā)商補庫存的重點區(qū)域。“在三、四新城市投資，一定要控制投資體量，布局’短平快’產(chǎn)品線，在開發(fā)過程中保證資金回報的效率，以高周轉模式開發(fā)。”某房企高管向《證券日報》記者表示，反之，若做不到高周轉，則需要謹慎投資。
