“這片寫字樓園區很多企業倒閉了，空了很多房子，我們的媒體業務收入基本減了一大半，現在還在嘗試新的業務，如果效果不好就會減少辦公區域。”入駐北京遠洋國際中心的新媒體創業者賈先生接受中華工商時報記者采訪時表示，雖然疫情暴發后，寫字樓租金有所下滑，他也拿到了租金補貼，但和大多中小企業一樣，寫字樓租賃成本依然是公司經營的重擔。
2020年開年，突如其來的“黑天鵝”打亂了經濟走勢，中小企業遭受疫情重創，一線城市寫字樓租賃業務在春季迎來一片“陰霾”。隨著復工復產的推進，寫字樓租賃市場緩慢“回血”，但供需失衡仍需“破題”。
供大于求早已成市場“痛點”
疫情之下，一線城市寫字樓租賃業務明顯下滑。第一太平戴維斯研究部公開數據顯示，受疫情影響，北京寫字樓租賃活動在2020年一季度大量擱置，全市空置率上升至13.2%，是自2010年以來的最高值。中國房地產數據研究院執行院長、復旦大學住房政策研究中心秘書長陳晟指出，疫情以來，一線城市5A甲級寫字樓的商用面積遠已超過人均2平方米的預警指標，供應量過于飽和。
記者走訪多家房地產經紀和服務公司了解到，早在疫情之前，市場就已經釋放了不太樂觀的信號。第一太平戴維斯研究部公開數據顯示，截至2020年二季度，北京甲級寫字樓平均租金連續六個季度出現環比下滑。
“2019年下半年我們對經濟形勢的判斷就已經非常謹慎，公司就已經開始做調整和優化。”北京中原工商鋪董事總經理蔡慧健接受采訪時表示，2019年因中美貿易摩擦以及經濟增速放緩，能明顯感受到企業發展更加保守，寫字樓租賃需求疲軟。
過剩的供應量是近幾年寫字樓市場遇冷的“痛點”。“北京寫字樓在2018、2019年的供應量很大，諸如麗澤商務區這種新興區域以及CBD中服地塊的供應非常旺盛且時間集中，明顯供大于求，導致了市場持續下行。”第一太平戴維斯華北區交易及咨詢服務業務負責人、高級董事溫書閱表示，今年第一季度北京寫字樓租賃市場吸納量為負值，而突如其來的疫情使得寫字樓市場“雪上加霜”，讓潛伏的市場危機完全爆發。
“供大于求的背后，是產業更新迭代還不夠成熟，新產業的商辦用地需求難以飽和市場。”遠行嘉業集團樓庫資產總經理梁坤認為，寫字樓市場交易量走低，是由全產業收縮的基本盤決定的，也伴隨著新舊產業的更替，但是疫情起到了加速衰退的作用，寫字樓新增需求跟不上撤退的速度，反饋到市場就表現為空置率持續走高。
“拋底”背后未現大面積“抄底”
在困頓的市場狀況下，業主和租戶也悄然進行著一場“博弈”。
“疫情初期，部分經驗豐富的業主迅速改變策略，通過各種手段降低租賃條件，采取一系列的軟、硬性優惠措施，瞬間抓住了疫情初期非常有限的市場需求及行業下行期租戶的心理。”溫書閱介紹，部分業主擁有敏銳的市場嗅覺，順應市場變化，積極采取應對措施，他認為這是極為明智的止損辦法。
“業主和開發商有一定的悲觀預期，比平常多出半個月甚至1個月的代理傭金，就為了讓我們趕緊租出去。”蔡慧健在接受本報記者采訪時表示，疫情期間，業主和開發商抱著“重賞之下必有勇夫”的心態寄希望于代理方快速解決庫存，雖然交易量減少，但是成交的每一單的代理收益大幅提升。
溫書閱還透露，有部分專業租戶眼光長遠，抓住市場“弧底”機會，迅速決斷，用難得的低成本升級辦公場所，還獲得了長期且穩定的租約。這一現象顯示了部分客戶對于市場判斷的前瞻性。
“今年租賃客戶下降了，但是購買客戶增長了，而且我們從北京市建委拿到的網簽數據也看到，這幾個月的購買客戶確實有增長。”蔡慧健告訴記者，從北京中原工商鋪寫字樓業務來看，今年租賃情況不樂觀，但購買需求卻出奇增長。
這些情況是否意味著有大批客戶“抄底”從而影響市場發展?
專家指出，在當前的經濟發展態勢下，大刀闊斧地擴租和購買寫字樓只是少量情況。“大量‘抄底’是不存在，與此相反，目前更多企業主要是減少租賃面積，逃離核心商圈，最大程度減少辦公成本。”全聯房地產商會寫字樓分會秘書長劉凱對記者說。
“我不認為企業目前有較大面積‘抄底’現象，本質問題還是供求關系，企業租賃需求還是靠企業發展業績支撐，沒有發展就沒有增加辦公空間的需求。”陳晟表示，目前出現的寫字樓擴租和購買行為不會對市場產生較大影響，并沒有觸及整體寫字樓需求量的根本性變化。未來市場“危”與“機”共存
在疫情和經濟環境疊加效應的影響下，一線城市寫字樓整體市場需求格局相對穩定，沒有出現單一行業獨占市場高地的現象。梁坤指出，北京辦公租賃市場客群行業需求集中度較高，計算機、非銀行金融、綜合服務、傳媒這四大熱門行業需求占比長期維持在市場總成交量的50%以上。從2020年上半年北京各行業成交數據來看，第二季度四大熱門行業需求總和仍占北京成交量的54%左右。
值得注意的是，疫情之下部分行業逆勢上揚，在低迷的寫字樓市場中顯現出活力。記者從多家房地產經紀和服務公司了解到，金融、在線教育、醫療大健康、電商、電競等特別是與互聯網緊密相關的行業租賃需求高漲。陳晟表示，業主和中介要盡快從疫情期間發展起來的新業態中挖掘潛在客戶群，瞄準變化后的市場新需求。
為了應對市場變化，房地產經紀和服務公司也進行了短期經營管理的調整。專家建議，寫字樓租賃行業更要通過疫情帶來的市場變化反思未來長遠發展。“寫字樓市場未來將發生五大變化，分別是綠色健康安全成為用戶首選、輕重資產運營模式輕者勝、資產管理和資產運營大行其道、專業化運營與服務團隊崛起以及科技賦能智慧運營迎來窗口期。”劉凱表示，這次突如其來的疫情進一步加速寫字樓行業洗牌，同時倒逼綠色辦公、智慧辦公等大趨勢的變革。
“我們要意識到辦公載體的變化，寫字樓的物業管理未來要更加注重提升軟性環境，比如加強人文關懷、設施管理，還可以服務租戶將實地和遠程辦公相結合。”陳晟認為，寫字樓傳統“冰冷”的辦公服務需要提升“溫度”和靈活度。
對于未來一線城市寫字樓租賃市場的走勢，專家特別指出，目前處于緩慢復蘇階段，暫時很難出現大幅逆轉。“疫情逐漸緩和，一些措施可能會相應松動，但整個寫字樓市場，包括商業市場還是處于供需錯位的狀態，市場關系短期很難真正改善。”陳晟認為，寫字樓市場的復蘇，關鍵還在于政府對土地供應節奏上的把握，解決供大于求的矛盾。另外，政府要在營商環境給予大力支持，推動中小企業走出困境。(牛暢)
