方興未艾的長租公寓卻在2018年遇到了多事之秋。在過去的一段時間，從推高租金到“黑中介”再到“甲醛房”，國內長租公寓走上風口浪尖的同時也暴露出了許多的隱藏問題。這不免讓人聯想到目前世界上住房租賃市場最發達的美國，從長租公寓市場“教父”EQR等龍頭企業的發展軌跡中，或許能夠對美國長租公寓的長租法寶進行一番探討。
持有+運營
房租壓力并不是個案。近日，美國成本計算網站HowMuch.net的一組數據顯示，在華盛頓D.C.，人均每月必須賺8487美元才能有足夠的錢支付房租。即使是這樣，2017年美國仍有約4300萬租房者，在租房上花費4856億美元，總金額創下了歷史最高紀錄。充足的需求帶動了市場，經過幾十年的發展，美國長租公寓已經形成了一個十分成熟的產業。
相較于中國酒店系、開發商系、中介系以及創業系等種類繁多的租賃機構類型，美國的長租公寓主要分化為持有機構和運營機構兩大類，更為重要的是，大多數開發商采用的都是“持有+運營”的模式。而公寓運營商則多以輕資產模式運營，以運營為主、持有為輔，而這也構成了美國公寓運營領域重要的專業力量。
以EQR為例，這種通過收購、建造等方式獲得并持有核心市場房源，并通過高標準的運營使其在美國租賃市場上蓬勃發展，市場份額始終名列前茅。數據顯示，2015年，EQR直接或間接持有的物業已達394個，分布在12個州和華盛頓地區，公寓房間數共計10.97萬個，當年擁有數量在美國公寓型REITs中位居第一。
專業的運營機構也是美國長租公寓市場得以健康發展的一個重要因素，且由于輕資產模式易于擴張，也使得運營機構的龍頭企業運營規模普遍高于持有機構的持有規模。在美國TOP 50公寓中，運營機構市場占有率達15.3%，平均運營6萬余套公寓，而持有機構市場占有率達9.6%，平均持有近4萬套公寓。
從擴張到精耕
美國長租公寓的成功模式被世界所認可。不久前，旭輝領寓CEO張愛華就曾提到，她的目標是打造中國版EQR。EQR的前半生是超乎想象的擴張。1993年上市后，EQR以令人咋舌的月月融資速度飛速擴張，僅1996-1997年間通過股票增發、發行優先股及債權等方式就進行了至少16次融資，融資規模達22.838億美元。
但滾雪球般的擴張讓EQR吃到了苦頭，營業利潤率的大幅下降讓EQR不得不考慮精簡業務。20世紀90年代后期，EQR開始向區域聚焦，剝離低收益資產，將更多的注意力放在核心市場區域。目前，紐約、波士頓等6個核心市場的占比上升到95%，而非核心市場的占比下降到5%。
作為行業的龍頭老大，EQR的收縮在一定程度上成為美國長租市場的風向標。精簡業務后的EQR開始將注意力放到細分市場的客戶需求上。此前有媒體報道稱，EQR針對不同的客戶群體推出不同的產品類型。在增值服務方面，又提供了便利的租住服務和多種適應性服務及居住輔助服務，如搬家服務和家具折扣，均與特定的服務商合作進行，在搬家業務上和zipcar合作，在家具合作上又選擇了Cort Furniture。
近些年來，美國各大公寓運營商也開發出了各種個性化的服務內容。例如美國長租公寓品牌MAA甚至有一個名為Open arms program的特別計劃，該計劃為患有疾病的租客提供單獨用的病床房間，甚至還有一些特殊照顧的服務。而“公寓管理，酒店服務”也成為了各大公寓運營商的核心，即便是新型的獨角獸企業也沒摒棄這一點，2015年，房屋共享服務商愛彼迎就曾宣布，公司網站上的房屋租賃將學習傳統的酒店行業。
規范保駕護航
美國長租公寓能發展到如今程度并非一蹴而就，房租管控早已開始。1980年，美國舊金山灣區伯克利市就已通過租金控制法令，強調一是限制租金，設定年度調節率;二是房東只有在拖欠房租、對住房造成損害等正當理由下，才可驅逐租戶。在提高住房的可承擔性上，租金控制效果明顯。數據顯示，1980-1990年間，舊金山灣區房價指數漲了106%，而伯克利只漲了54%。
房租管控一直沒停歇。如今美國以租金為標準分出三類公寓。第一類為公平市值公寓，租金隨行就市。第二類為穩定租金公寓，受限多，且規定每年租金漲幅不能超過4%。第三類則為租金管制公寓，政府會對一些18世紀或19世紀就建造且目前用于出租的房子進行一系列管制，包括每年漲租金必須提交申請，且提供充足的理由，如重新裝修房屋、添加一些家電等。
租金調節的完善體系反過來抑制房租，也為美國長租公寓的發展提供了保障。事實上，美國對于公寓規范化上面下足了功夫，包括硬件、運營、服務等都被囊括其中。而美國最經典的公寓規范則要屬1968年出臺的《公平住房法》，強調租房不能受到宗教、種族、膚色、國籍、殘障、性別和年齡的歧視。另一方面，房租的押金房東也要開設專門的賬戶進行存放，一年后這筆錢的利息則由房東和租客四六分成，在退租時退還。
龍頭企業的管理和服務模式也為美國的長租市場提供了一個范本。以EQR為例，它的運營模式較有典型性，其主要的四大板塊分為居住服務體系板塊、居住便利化板塊、社區建設及適應性服務板塊。其中居住服務是重中之重，而這種便利化服務業指搬家服務，畢竟美國70%的出租房屋并沒有家具。而對適應性服務而言，則有租期可變等服務，如可以用通過租房積累的積分去買房。這種模式如今也已成為了美國長租公寓的主要模式。
